lar. La que ofrece menos instabilidad, la que parece puede arreglarse á unos tipos mas conocidos ó menos sujetos á alteraciones, que es la del valor en venta, exije, como se ha dicho arriba, tres distintos cálculos el del precio del terreno, el de la construccion ó fábrica y el de los accesorios. ¿Y quién puede resolver categórica y definitivamente acerca del primero, cuando deciden de su precio en cada localidad, la distancia de los centros de poblacion, las construcciones inmediatas, la proximidad de los establecimientos, de los edificios públicos, el tránsito, las necesidades de la vida social, oficial y mercantil, la orientacion del sitio y hasta las exigencias del capricho ó de la moda? Generalmente se juzga del valor en venta de un terreno por los precios de las últimas enagenaciones hechas en los inmediatos; pero este medio, aunque aproximado, no es suficiente; puede regir cuando mas en una zona determinada; pero la línea de separacion entre ella y las inmediatas á aquellas en que rige, hasta venir á parar por incremento á los precios máximos, ó por degradacion á los ínfimos, no puede señalarse sino recurriendo á consideraciones de un órden distinto, y acaba de verse hasta qué punto son dificiles y numerosas. Si del valor en venta del suelo se pasa al de la construccion y al de los accesorios, su mayor ó menor antigüedad, su mayor ó menor solidez, la vida probable que ha de alcanzar en lo futuro ó lo que es lo mismo su duracion, la amortizacion del capital empleado en ella, el precio de los materiales tan variable, tan flotante, hacen que sea igualmente árduo el fijarsu valor. Si con 50.000 pesos se levanta una finca que dura 50 años, y con la misma cantidad se levanta otra que solo dura 25, la construccion de esta es doble cara que la de la anterior. No basta, pues, medir el número de piés cúbicos, fijar el precio del pie y multiplicar para hallar el resultado. La operacion hecha de este modo seria mas breve pero defectuosa. Dedúcese, pues, que con ser el valor en venta de una finca el que puede fijarse con datos mas positivos, aun así depende de una multitud de consideraciones que le hacen esencialmente variable y de dificil apreciacion. Pero el valor en renta lo es mucho mas por la dificultad que hay de fijar el tipo para la capitalizacion. Si el interés del capital invertido en fincas fuese el mismo en todas partes, la operacion seria sencillísima pues se reduciria á una mera regla de proporcion; pero al paso que las tierras producen en ciertas localidades el 4 ó el 5 por 0/0, en otras solo producen el 2 ó el 3, porque influyen naturalmente un sin número de causas, la clase y calidad del terreno, su elevacion, la circunstancia de hallarse mas ó menos al abrigo de ciertos vientos, la mayor ó menor division de la propiedad en el pais, la proximidad á las grandes y pequeñas vias de comunicacion, el género de cultivo, la abundancia ó escasez de las aguas, el precio de los abonos, los capitales invertidos, etc., etc., porque su enumeracion habria de ser demasiado prolija. En las fincas urbanas sucede lo propio con mayor razon. Los sitios mas codiciados son los que se alquilan á mayores precios, son los que rinden mayor interés al capital, y la desproporcion llega á ser fabulosa en los centros de poblacion de las grandes ciudades. Al paso que hay puntos donde la capitalizacion puede hacerse al 3 ó al 4 por 0/0, en otros, atendido al capital invertido en las fincas y sus rendimientos, baja hasta el 10 ó el 15 por 0/0. Si se adoptase un tipo fijo, el interes legal por ejemplo, para buscar el valor en renta de una propiedad, la que produjese el 3 por 0/0 vendria á ser apreciada en la mitad de su valor, y la que produjese el 12 por 0/0 en el doble. La administracion tiene adoptado segun la instruccion de 10 de marzo de 1836, artículo 13, y la Real órden de 25 de febrero del propio año, el tipo de 4 por 0/0 para la capitalizacion de las fincas urbanas, y el de 3 por 0/0 para las rústicas, deduciendo del capital el 10 por 0/0 por administracion y repartos. En Madrid el tipo usual es el de 4 1/2 á 5 por 0/0. Escusado es decir que estos tipos, tomados á priori y como regla general, no pueden corresponder al fin que se desea, por las razones ya dichas, y en algunos casos han de salir favorecidos los propietarios, sufriendo en otros. grandes perjuicios. Dedúcese de lo dicho que el valor en venta y renta de las fincas así rústicas como urbanas difieren notablemente, por cuya razon al establecer que se tase el valor, sin decir si ha de ser el en venta ó renta ó ambos á la vez, es decir muy poco. Asi lo comprendieron los autores del reglamento de 27 de julio de 1853 y por eso establecieron en el artículo 9. del mismo que hubiera de fijarse el valor en venta y renta de la finca, con espresion de todas las circunstancias que se hubiesen tenido presentes en el avaluo. La operacion, pues, es compleja y consta de los elementos siguientes. VALOR en venta.=1.° Del avaluo del terreno segun el precio de las últimas enagenaciones de la misma zona. 2.° De las modificaciones que en este precio pueden ó deben hacerse, en el caso dado, por las condiciones especiales en que se halle dicho terreno, como por ejemplo, si siendo una finca urbana se encuentra en una travesia ó calle de segundo ó tercer órden y no en una principal de la zona á que pertenece, si ofrece gran desnivel y ha de dar lugar á desmontes de consideracion, si es demasiado pequeño é irregular, si está sujeto á servidumbres, si por necesidad debe tener dos ó mas fachadas, etc., porque el perito, como dice el reglamento, de be espresar todas las circunstancias que ha tenido ha tenido presentes en el avaluo. 3. Del precio corriente de fábrica segun las localidades. 4. De las modificaciones que en este precio deben hacerse, en el caso dado, atendiendo á la clase de construccion de que se trata, á la edad de la finca, á su probable duracion, al capital amortizado en vista de sus rendimientos y del interés que por punto general ha debido producir, y á la diferencia de precios en los materiales de construccion, jornales, etc. VALOR EN RENTA. 1.° Del rendimiento bruto de la finca. 2. De la deducion de las cargas y gravámenes que de él deben hacerse, tal como capitales de censos y capellanías, cargas de aposento y de farol y sereno, servidumbres, contribucion de inmuebles, reparos y otros que suelen verse en la práctica. Apreciados de este modo el valor en venta de una finca por un lado y por otro el valor en renta, lo que resta que hacer es sencillísimo y está reducido á buscar el valor medio, agregando al menor la mitad de la diferencia y deduciéndola del que resulte mayor. Sea por ejemplo una casa cuyo valor en venta se estime en 50.000 pesos y el en renta en 60.000. Si los 60.000 producian al dueño el 4 por 0/0 ó sea 48.000 rs. anuales, el capital que se le entregue como precio de la espropiacion le producirá 4.000 rs. menos, pero en cambio recibe 5.000 pesos de aumento al valor en venta, que, al mismo 4 por 0/0, equivalen á otros 4.000 rs.; por manera que lo perdido, atendiendo á la renta, lo gana sobre el valor en venta y el resultado será el valor en renta y venta que es lo que busca la ley. El segundo capítulo que debe comprender el justiprecio son los daños y perjuicios que pueda causar al dueño la espropiacion. El artículo 7.° de la ley habla de perjuicios genéricamente. Pero la regla 8.* de la instruccion de 25 de enero de 1853, tratando de concretarse, añadió «Para toda regulacion se deberán tener presen»tes y ser separadamente apreciados, tanto los daños ó » valor de parte ó el todo de la cosa espropiada, cuanto » los perjuicios ó demérito que recae en el resto, ó pérdi» da en los intereses del propietario.» Prescindiendo de la desgraciada sinonimia de que se ha querido usar diciendo «daños ó valor de todo ó parte de la cosa espropiada» porque no son ciertamente una cosa misma, paréceme que, por lo que hace á los perjuicios, no habria duda ninguna acerca del modo de entender la ley si la regla de la instruccion que voy examinando se hubiese limitado ó hubiese dicho menos de lo que dice. Parece, en efecto, deducirse de esta que los perjuicios justipreciables se reducen al demérito en que recae el resto de la finca, esto es en la parte no espropiada cuando la espropiacion es parcial, por la segregacion de la parte objeto de ella. Sin embargo, como despues añade la regla las palabras «ó pérdida en los intereses del propietario,» vuelve la perplegidad pues parece que no se trata solo del demérito en que recae la parte no espropiable, puesto que el propietario puede sufrir perjuicio en sus intereses independientemente de este demérito. El artículo 9 del reglamento de 27 de julio de 1853, tampoco ha dado solucion á estas dudas. «Al verificar la >> tasacion de las fincas que solamente deben ser espropiables en parte, dice, se tendrá en cuenta el demérito » que pueda resultar de la ocupacion parcial y division » de la propiedad en la parte que no sea preciso sugetar » á la espropiacion, á fin de abonar su menor valor como » daño y perjuicio indemnizables, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7.o de la Ley.» >> |