ro si hubiera pacto que no se pueda vender, habrá que requerir al pago por tres veces al deudor; y si pasados dos años no cumpliese, se venderá publicamente; y finalmente si nada se estipulase, se hará lo que queda dicho en el primer caso.

Juan. Los contratos tanto de prenda como de hipoteca ¿pueden celebrarse solamente de palabra?

Escribano. La hipoteca necesita escritura pública y ademas que se tome razon, presentando la primera copia en el oficio de hipotecas que estará en la cabeza de partido, dentro del término de seis dias desde el en que se celebró el contrato, y si estuviere en otra provincia en el de un mes, porque de otro modo no vale. Adviértase que la toma de razon ha de ser donde está radicada la finca.

Juan. ¿Y podrá obligarse la hipoteca por mas cantidad que el crédito principal?

Escribano. No; ni tampoco de una manera que mude la esencia de la obligacion principal y la haga mas cierta.

Eusebio. A mi me ha sucedido, que siendo diferentes los poseedores de los bienes hipotecados, he tenido que pagar toda la deuda y los demas nada.

Escribano. Eso procede de que estan obligados todos y cada uno de los bienes al pago completo de la cantidad principal; pero tuvisteis un remedio en la mano para haber podido pedir contra los demas hipotecarios, consistente en exigir al acreedor escritura de lasto y con ella representarías la accion de aquel á quien pagasteis.

Juan. Bien conozco que pagando el deudor, queda libre la hipóteca, pero dudo si estinguiendo la obligacion principal se estingue tambien la hipotecaria.

Eusebio. Es indudable que si.

Juan. Supongamos que yo compro sin saberlo, una finca hipotecada, ¿tendré obligacion de pagar la deuda si me la piden?

Escribano. Si practicadas las diligencias judiciales resulta que el deudor principal no tiene con que pagar, pagareis pero con accion de reclamar luego de aquel, mas esto se entiende en cuanto á las hipotecas espresas.

Juan. ¿Pues, qué tambien las hay tácitas?

Escribano. Tambien las hay, especiales y generales, siendo aquellas las que la ley declara tales, como sucede con los bienes del marido en seguridad de la dote, los frutos de una tier

ra en la de la renta del arrendamiento; los muebles de una casa por los alquileres, etc.

Juan.

Quiere decir entonces que contra un mismo deudor se podrán presentar á pedir muchos hipotecarios á un mismo tiempo.

Eusebio. No tiene duda, y entonces sereis pagados por el órden de mejor derecho.

Escribano.

Es elaro; hay unos privilegiados y otros que no lo son, por manera que cuando se reunen varios Y todos están en igual grado, se sigue la regla de que el primer tiempo es el mejor derecho.

Eusebio. ¿Y quienes son los privilegiados para no meternos en contestaciones con ellos?

Escribano. Ante todos se han de pagar los gastos de médico botica y demas de última enfermedad, si se trata de un difunto, los de alimentos que se deban por el caudal á un tercero, los derechos de testamento, apertura, publicacion é inventario. En segundo lugar entra la hacienda nacional por todo lo relativo á contribuciones, alcabalas y demas tributos, á cuyo pago, están sugetos, no solo los bienes que tenga el difunto, sino los que dió á sus hijos en vida voluntariamente y tienen que traerse á particion á la muerte; pero no se comprenden en estos los dados por alimentos, las dotes de las hijas, ni lo que dió á los hijos cuando se casaron.

Tomás. Ahora me hallo yo en competencia con la hacienda pública; porque D. Antonio el administrador defraudó una cantidad y á mi segun recibo me debe, de antes de ser administrador, veinte mil rs.

Escribano. Pues debeis retirar la demanda, porque la hacienda es preferida en tales casos, y si esta tiene hipoteca espresa, aunque la tengais tambien tácita mas antigua, es preferida aquella.

Eusebio. Si la muger y la hacienda concurren ambas, será aquella preferida á esta; porque dicen que es la primera á cobrar su dote entre todos los acreedores de todas clases.

Escribano. Si concurren ambas por hipoteca tácita, ́es preferida la que sea anterior en tiempo, pero si alguna tuviese hipoteca espresa será primero.

Eusebio. ¿En qué consiste el privilegio de la muger?

Escribano. En que tiene hipoteca tácita general sobre todos los bienes de su marido para pago del haber dotal, pero

es preciso distinguir el caso en que conste la entrega de la dote por escritura ante escribano, anterior al matrimonio, y el en que solo resulte por confesion del marido posterior al tiempo en que se casaron. En el primer caso goza la muger de preferencia sobre todos los acreedores hipotecarios tácitos, anteriores y posteriores, espresos, generales, pero no sobre los especiales espresos, porque estos si son privilegiados cobrarán antes que ella, mas no si fuesen simples.

Tomás. La dote confesada me parece sospechosa, porque puede muy bien el marido hacerla para defraudar á los acreedores.

Escribano. Por esa razon está mandado que si no se acredita por medio de otra prueba legal no tenga la muger preferencia alguna, y aun en el de acreditarse, son preferidos los acreedores anteriores á la confesion, si no consta promesa de la dote, mas los posteriores la escluirán toda vez que prueben que no fué entregada la dote.

Eusebio. Yo he visto un pleito entre los hijos de dos matrimonios sobre quienes habian de ser preferidos á sacar las dotes de sus madres.

Escribano. Por regla general deben serlo los del primer matrimonio, pero si existiesen bienes de los que aportó la segunda muger, en cuanto á estos serán preferidos los del segundo, fundándose todo en que siendo igualmente privilegiadas ambas dotes la mas antigua es la de mejor derecho.

Tomás. A mi me sucedió un chasco en la venta de una tierra que hice á Ambrosio, porque no me pagó el precio en el acto, y al dia siguiente hizo quiebra, y reclamando yo como un acreedor, salió la muger con la dote y me quedé sin tierra y sin dinero.

Escribano. Pues fué muy mal hecho, porque el vendedor por el precio tiene un privilegio singularísimo sobre la cosa vendida, puesto que realmente no entrega el dominio y esta es suya, lo mismo que el que dió en comodato.

Eusebio. Pues á mi no me sucedió asi con el dinero que dí á mi vecino para que alzase una pared de su casa, porque aunque no tenia mas bienes que esta, cuando murió yo cobré primero que su muger.

Juan. Lo que todos los dias estamos viendo es que los dueños de las tierras arrendadas son preferidos á todos los demas acreedores en cuanto á los frutos de las tierras.

Eusebio. Nada nos habeis dicho sobre si el que hipoteca sus bienes en seguridad de una deuda de otro tiene derecho para exigirles alguna retribucion por la responsabilidad que toma sobre si.

Escribano. Unicamente podrá exigirse cuando se convengan en ello, pero asi como cuando la hipoteca no tiene término fijo y se prolongase demasiado, tiene accion el dueño de ella para obligar al acreedor á que cobre del deudor; cuando tenga derecho á retribucion, nada puede pedir.

Eusebio. En los asuntos de comercio se siguen las mis mas reglas que en los comunes?

Escribauo. Las mismas tienen lugar en ambos casos. Eusebio. Me parece que ya hemos dicho esta noche bastante acerca de contratos.

Escribano. Concluiremos con los censos por la semejanza que tienen con las hipotecas sin entrar en la cuestion de la clase de contratos á que pertenecen.

Juan. Es cosa que nos importa muy poco.

Escribano. El censo en general consiste en el derecho de percibir cierta cantidad ó pension á virtud de la traslacion del dominio de una cosa ó suma, y de estos se conocen tres clases con los nombres de enfitéutico, consignativo y reservativo. El enfitéutico es aquel en que se transfiere á otro el dominio de una cosa raiz con la condicion de pagar cierta pension anual, y el laudemio en las enagenaciones, reservándose el derecho de tanteo en las ventas.

Juan. · A mi me parece que siendo redimibles en el dia todos los censos de cualquiera clase que sean las peusiones deberán ser iguales.

Escribano. Para los que se creen de nuevo no me parece mal vuestra opinion.

Eusebio. ¿Y por qué se ha mandado que todos los censos puedan redimirse?

Escribano. Porque son perjudiciales por muchas causas que vosotros bien conoceis.

Eusebio. El contrato de censo & se perfecciona por la sola convencion de las partes?

Juan. Cuando ya nos han dicho que se tiene que tomar razon en el oficio de hipotecas es claro que ha de otorgarse escritura.

Tomás. ¿Qué derecho adquiere el que recibe las fincas?

Escribano. Todos los del dominio, y por lo mismo puede venderlas, darlas, y hacer en una palabra todo lo que hiciera un señor.

Eusebio. No lo creo asi, porque el dueño de una finca la vende y no tiene que dar parte alguna á nadie como sucede al censuario, ni vendida tiene persona alguna derecho á retraerla.

Escribano. Es verdad, pero esas cargas no quieren decir que no tenga dominio.

Eusebio.

¿Qué es ese laudemio que nos habeis dicho tiene que pagar el censuario?

Escribano. Es un dos por ciento del valor real de las fincas al tiempo que pasan á un nuevo poseedor, que se paga á la hacienda nacional.

Eusebio. ¿Supongo que el derecho de tanteo consistirá en manifestar al censualista el precio y condiciones de la venta, para que dentro de dos meses manifieste si quiere ó no comprar; y el de retracto en que dentro de nueve dias pueda tomar la finca por la cantidad en que se vendió, contando aquellos desde el dia que se hizo la venta.

Escribano. Teneis razon, y sino lo hiciese, pierde las fincas á favor del censualista.

Tomás. ¿En qué forma se redimen los censos enfitéuticos? Escribano. Pagando al censualista un capital de 200 rs. por cada tres que se pagan de pension; medio año de réditos adelantados; y una cantidad que en rédito del seis por ciento produzca cada veinte y cinco años el dos por ciento del valor de las fincas del censo.

Tomás. ¿De qué modos se estingue el censo?

Escribano. Se concluye cuando cae en comiso, es decir, cuando las fincas las pierde el censuatario á favor del censualista, lo que tiene lugar cuando no se paga la pension en tres años, y si el censualista es una iglesia, en dos. Tambien se acaba por la redencion ó cuando perece la cosa censida en su totalidad.

Eusebio. Por todo lo que nos habeis dicho veo hay grande semejanza entre el censo enfitéutico y el reservativo.

Escribano. En cuanto á la esencia se distinguen solo en que en el enfitéutico el que le impone dá fincas, y en el reservativo dá dinero; por lo demás convienen, porque el censuatuario gana tambien el dominio, aunque con carga de pagar un tres