por el contrario, dar por estinguido el censo en su totalidad mientras produjera aquella algunos frutos, aunque no los bastantes para pagar la pension integramente. Mas si hecha la reduccion, se aumentasen el valor de la finca y sus productos, justo es que propor cionalmente vaya creciendo tambien la pension hasta que llegue á su importe primitivo. Es verdad que esta opinion no se funda ni en las leyes actuales silenciosas en el particular, ni en la opinion de los jurisconsultos que nunca se refieren á la rehabilitacion proporcional de las pensiones sino a la total del censo, y que disputan acerca de si debe limitarse á las fincas que consisten en el suelo ó estenderse tambien á los edificios; pero la comision ha creido que á las antiguas disputas de los intérpretes y á la incertidumbre de la práctica debia sustituir otras reglas mas equitativas, reempla zando así la fijeza de la ley al arbitrio judicial, y evitando en su origen cuestiones que por el distinto modo de ser apreciadas y juzgadas, pueden disminuir el prestigio de los tribunales. Mas dificultad que las materias hasta aquí examinadas, en lo que á las hipotecas convencionales se refiere, presenta la cuestion de cómo deben enajenarse ó cederse los créditos hipotecarios. No podia la comision, al entrar en este punto, desentenderse de una opinion moderna, sostenida con energía y conviccion en el terreno de la ciencia, que ha encontrado hábiles y decididos defensores y que ha llegado á ser ley en alguna nacion estranjera: la de la tras. mision de los créditos hipotecarios por endoso. Sus partidarios, fundándose en la grande facilidad que presenta este modo de trasmitir, en la economía que produce, en los rodeos que evita, en la circunstancia de no necesitar agentes intermediarios, y en que el endoso hace que la obligacion sea un valor en circulacion que participa á la vez de las ventajas del crédito territorial y de las del crédito personal, creen que es una mejora palpable que da grande ensanche á la propiedad, que introduce en ella la vida y animacion mercantil, y que destruyendo trabas y ahorrando gastos inútiles, proporciona al acreedor hipotecario medios espeditos para obtener su reembolso. Esto, añaden, viene á convertirse en beneficio del dueño de bienes inmuebles, porque cuanta mas facilidad encuentren los prestamistas para ser reintegrados en un momento para ellos angustioso, tanto menor será la dificultad que tendrán para prestar sobre el crédito territorial y tanto menores los intere ses que lleven por el capital. Agregáse á esto, que el objeto de las leyes hipotecarias, no es solo dar mayor seguridad á las hipotecas, sino tambien aumentar la estension del crédito territorial y comunicarle una facilidad en la circulacion parecida á la activa del crédito mercantil, facilidad de que hasta ahora ha carecido y que debe ser su principal elemento de vida. No participa de estas ideas la comision; cree por el contrario que está erizada de dificultades la asimilacion de un contrato hipotecario al contrato de cambio. Nada hace el legislador con dar á una obligacion civil el carácter y los efectos de una obligacion mercantil, cuando la naturaleza de ellas es esencialmente diferente; la esencia de las cosas prevalece y se sobrepone á la voluntad del legislador, que solo producirá complicaciones sin conseguir su objeto. La ley civil, como la mercantil, tiene sus condiciones indeclinables de que no es lícito separarse sin gravisimos peligros y como las diferencias, profundas muchas veces, que hay entre ellas no son caprichosas, sino que se fundan en razones incontestables, el legislador no alcanza á borrarlas: por esto tienen hasta cierto punto una vida independiente. Si se quiere confundirlas, si se quiere llevar á las trasacciones civiles los principios y formas de las comerciales, se desnaturaliza el derecho, porque se hace general lo que solo como escepcion tiene su razon de existir. Los créditos hipotecarios, como representacion del territorial, no admiten por su misma naturaleza la movilidad de las letras de cambio y de los pagarés á la órden. Para convencerse de ello basta observar que en las obligaciones civiles la solidaridad no se presume; por el contrario, en las comerciales la solidaridad es la regla general, prueba de que una y otra legislacion parten de principios diferentes. Y esta diferencia se funda en la diversa índole de unos y otros negocios; las obligaciones mercantiles son de poca duracion, rápidas en sus formas, rigurosas en su cumplimiento y de prescripcion corta: en ellas la solidaridad es fácil y natural, porque el que firma una letra de cambio, el que la acepta y los que la endosan, todos se hallan en iguales condiciones, todos se obligan por la confianza que les inspira el crédito de los que antes firmaron; y como los créditos son para tiempo limitado, pue den obligarse sin temeridad y aun con escaso peligro, porque les és fácil calcular, si no con seguridad, con gran probabilidad al menos, la garantía que al vencimiento del crédito ofrecerán los nombres de los que aparecen ya obligados. No puede decirse otro tanto respecto al crédito hipotecario: los que toman préstamos sobre su propiedad no suelen hacerlo para empresas mercantiles ó industriales, sino, ó para salir de una situacion apremiante, ó para mejorar la misma propiedad con capitales que solo lentamente y en una larga série de años, y con grandes esfuerzos produce la finca mejorada, la cual entre tanto tiene que sostener los gastos de la conservacion ó del cultivo, y el pago de los intereses del capital anticipado. De aquí es que los propietarios, al tomar dinero á préstamo hipotecario para mejorar sus fincas, lo hacen á los plazos mas largos posibles: de aquí que la razon aconseje la amortización lenta y sucesiva de los capitales tomados á préstamo para empresas agrícolas de alguna importancia, y que este sea el sistema seguido en los paises en que mas se ha estendido y favorecido el crédito territorial. Por esto la trasmision por medio de endoso, si ha de conservar su condicion general de obligar á todos los endosantes, no se acomoda bien á los contratos hipotecarios; porque no es de presumir que personas que por su prudencia y prevision en los negocios hayan adquirido un crédito sólido, quieran ser endosatarios, contituyéndose obligados solidariamente y á muy largo término, atendidas las vicisitudes á que está sujeto el crédito por los cambios sucesivos del valor de la propiedad, las dificultades que para el cobro oponen las sucesiones ó divisiones de bienes, y otras causas que mas fácimente se comprenden que se enumeran, pues que podrian encontrarse en el caso de pagar el capital prestado y los intereses en el momento en que mas desapercibidos se encontraran y mas ajenos á satisfacer una obligacion que hacia muchos años hubiera pasado, y tal vez solo momentáneamente, por sus manos. Mas si se dijera que podria hacerse el endoso sin responsabilidad del endosante, entonces quedarian anuladas en su principal parte las ventajas que el sistema del endoso produce en sentir de sus defensores, á saber, que el crédito personal de los endosantes venga á fortalecer el crédito real. Hay mas: puede decirse sin inconveniente, que lejos de fortificarlo lo minoraria; cuanto mas circula una letra de cambio, mas confianza inspira, porque cada firma de un endosante es nueva garantía para los que despues la reciban; pero si al endoso de los créditos hipotecarios se quita la responsabilidad de los endosantes, cada firma vendrá á ser una prueba de que la persona que poseia el crédito y se ha deshecho de él, ha preferido á los intereses que producia otra especulacion ó mas segura ó mas lucrativa, y quitada así la responsabilidad de los endosantes, ya desaparece esa facilidad de la trasmision por endoso, porque nadie que tome el crédito dejará de hacer antes sérias y detenidas investigaciones respecto al valor y circunstancias de la hipoteca. Queda así por única ventaja el menor coste de la trasmision, ventaja bien mezquina al lado de los inconvenientes que lleva consigo el sistema de endoso. No es el menor lo que se presta á falsificaciones de descubrimiento difícil y á veces hasta imposible. No sirve decir que este temor no es probable, como se demuestra con las letras de cambio y pagarés á la órden: basla tener en cuenta que estas obligaciones son de corta vida, que pasan por muchas manos, que intervienen en las transacciones á que dan origen personas que frecuentemente se conocen y se ocupan en negocios mercantiles, y que tienen activas relaciones, para que se conozca que la facilidad de descubrirse el fraude es grande é inmediata, y que esto mismo retrae á los falsificadores; pero no es de creer que esto suceda en los créditos hipotecarios, cuya duracion es infinitamente mayor, cuya circulacion será lenta, y que tal vez pasarán muchos años, no solo sin descubrirse, pero aun sin sospecharse la falsificacion. No desconoce la comision que es conveniente y aun necesario buscar el modo de dar á los capitales prestados sobre bienes inmuebles una actividad en la circulacion de que hoy carecen. Pero esto no se consigue con disposiciones legales de la naturaleza de la que acaba de ser examinada, ni por medios que quepan dentro de la Ley de Hipotecas para ello es necesario que los títulos hipotecarios tengan un valor conocido y notorio, que pueda este ser apreciado á primera vista y sin necesidad de investigaciones; que todos comprendan que la garantía es eficaz y legítima, y que los adquirentes no serán defraudados en las negociaciones que respecto á ellos hagan; en una palabra, que entre los capitalistas y los propietarios que buscan recursos en el crédito territorial, haya instituciones intermediarias que, emitiendo obligaciones territoria les de valor auténtico, uniformes, fáciles de ser apreciadas por todos en cambio de las garantías hipotecarias que, prévio el debido exámen, reciban, trasformen en inscripciones territoriales negociables como los efectos al portador los títulos hipotecarios, que ellas se encarguen de realizar por su cuenta y riesgo. Esta indicacion basta al propósito de la comision. Desechado el sistema del endoso, la comision solo tenia que aplicar para la enajenacion ó cesion de los créditos hipotecarios. las mismas reglas que dominan en todo el proyecto: que la trasferencia del crédito hipotecario se haga por escritura pública para evitar los fraudes á que puedan dar lugar los documentos privados poco adecuados siempre para la adquisiciou de derechos en las cosas inmuebles; que se dé conocimiento al deudor para que sepa que en lo sucesivo ya no debe satisfacer el capital y los intereses al acreedor antiguo, sino al cesionario; que se inscriba el contrato en el registro, porque en él debe constar todo lo que modifica el crédito hipotecario y las obligaciones que produce; que el cedente descuidado de poner en conocimiento del deudor la enajenacien ó cesion, responda al cesionario de los perjuicios que esta falta le ocasione, lo cual es consecuencia de la regla de que cada uno debe responder de los daños que á otro origine por no hacer lo que la ley le preceptúa. Mas la facultad de enajenar ó de ceder las hipotecas que cuando se trata de las voluntarias, no puede ser objeto de impugnaciones, no seria sostenible respecto á las legales. Constituidas estas frecuentemente en favor de personas que necesitan una proteccion directa y especial por parte del legislador, si fueran trasmisibles por aquellos para cuya garantia se han establecido, quedaria la ley burlada y desatendidos los intereses y derechos, que no la voluntad de los otorgantes, sino la ley misma quiso proteger. Por esto en el proyecto se dice que solo podrán cederse los derechos y créditos asegurados con hipoteca legal cuando haya llegado el caso de exigir su importe, y teniendo capacidad para enajenarlos las personas á cuyo favor están constituidos. Entonces ya ha cesado el peligro; la viuda que cede el crédito hipotecario que tiene contra los herederos de su marido, el mayor que enajena un crédito de la misma clase contra el que fué su curador, están ya fuera de las condiciones de la proteccion especial que las |