dor. Resulta de aquí que el deudor ve frecuentemente minorado su crédito territorial mucho mas de lo que en realidad han desmerecido su riqueza y la garantía que aun ofrecen los bienes inmuebles que posee, rebajadas las obligaciones y cargas á que se hallan afectos resulta tambien que así vienen á ser protegidas indirectamente por la ley las inmoderadas exigencias de los prestamistas, que no contentos con garantías firmes y de éxito seguro, multiplican sin utilidad suya y con perjuicio del crédito territorial, las dificultades del préstamo sobre hipotecas. A estos inconvenientes ha ocurrido el proyecto proponiendo que cuando sean varias las fincas que por un solo crédito se hipotequen, haya de determinarse la cantidad o parte de gravámen de que cada una tiene que responder. De este modo la carga real no se estiende á todo el valor de la finca, sino solamente á una cifra que puede ser muy inferior á su valor verdadero, quedando en libertad y en posibilidad el dueño de poder levantar sobre la misma finca otro crédito hipotecario que no perjudicará al antiguo en lo que alcance al valor de la cantidad hipotecada, pero que tendrá preferencia sobre otros créditos y aun sobre el mismo por la parte á que no estén afectos los bienes inmuebles ó los intereses vencidos de las dos anualidades anteriores y la parte vencida tambien de la anualidad corriente. Por consecuencia de esto, enajenada la finca á un tercero, ó constituida sobre ella una hipoteca nueva, el tercer adquirente ó hipotecario no deberá ser inquietado por la obligacion personal del deudor. Al acreedor le quederá siempre espedita la accion real para reclamar contra los demás bienes hipotecados, cualquiera que sea su poseedor, hasta donde alcancen sus respectivas hipotecas, y respecto á la suma á que no alcancen, como su accion es puramente personal, no podrá ni perjudicar á las enajenaciones, ni pretender que queden sin efecto cualesquiera otras cargas reales que se hayan impuesto sobre la finca. El derecho de hipoteca ha sido siempre y es hoy indivisible entre nosotros, como lo fué entre los romanos. Este principio secular, admitido en todas las naciones, no puede ser objeto de disputa. La comision que redactó el proyecto de Código civil, creyó que la nueva proclamacion de esta máxima jurídica debia ser la primera frase que pusiera en el capítulo que trata de los efectos de las hipotecas: la que hoy se dirige á V. E., sin enunciarlo espresamente, dejando á la ciencia el cuidado de esplicarlo, se ha limitado á aplicar rigurosamente sus consecuencias. Existiendo por lo tanto la hipoteca sobre todos los bienes gravados, sobre cada uno de ellos y sobre cada una de sus partes, subsistirá íntegra mientras no se cancele, aunque se reduzca la obligacion garantida y permanecerá íntegramente sobre la parte de bienes que quede en el caso de que otra parte haya desaparecido. Consecuencia de la indivisibilidad de la hipoteca es tambien, que cuando una finca hipotecada se divida, subsista la hipoteca tambien íntegramente sobre cada una de las nuevas fincas, á no ser que el deudor y el acreedor voluntariamente estipulen que se distribuya entre ellas la hipoteca. Cuando en estos términos se hace la distribucion, la antigua hipoteca queda estinguida, y nacen en su lugar tantas hipolecas independientes, cuantas son las fincas afectas al pago del crédito primitivo. Por esto, pagada la parte del crédito con que eslá gravada alguna de ellas, queda esta libre; y por el contrario, cuando es una sola la finca hipotecada, ó cuando siendo varias, no está distribuida entre ellas la hipoteca, ni señalada la parte á que quede afecta cada una, no podrá el dueño exigir que se libre ninguno de los bienes hipotecados ni una parte de ellos, por grande que sea la cantidad que haya pagado, mientras no esté satisfecha toda la deuda. Mas sucederá á veces, cuando se haya distribuido un crédito hipotecario entre diferentes fincas, que la parte del crédito satisfecho pueda aplicarse á la liberacion de una ú otra de las gravadas por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial de cada una; en este caso la comision no ha dudado que la eleccion debe corresponder al deudor, ya porque es regla general que su condicion es la favorecida por el derecho, ya porque à él corresponde decir al hacer el pago á qué finca quiere libertar de la carga hipotecaria. Puede ocurrir que el que no aparezca en el registro con derecho para hipotecar, constituya una hipoteca y que despues adquiera el derecho de que antes carecia. ¿Convalecerá en este caso la hipoteca? La comision ha resuelto esta cuestion en sentido negativo; ni podia hacerlo de otro inodo á no ser inconsecuente. La convalidacion lleva tras sí la eficacia de lo que inválidamente se ha ejecutado por el mero hecho, pues, de concederla, implicitamente quedarian perjudicados los que tuvieron un derecho real adquirido con posterioridad á la constitucion de la hipoteca, pero antes de su revalidacion sobre la misma finca, y así el dolo ó la incuria de unos vendria á convertirse en daño de otros que hubieran obrado de buena fé y con diligencia. Otra razon poderosa ha movido tambien à la comision: es necesario alejar de la propiedad inmueble y del registro, en cuanto sea posible, todo lo que directa ó indirectamente propenda á disminuir el crédito territorial y nada lo cercena tanto como la facilidad de enajenar é hipotecar concedida á los que no tienen el titulo de dueños tan solemne y públicamente reconocido, como se propone el legislador por medio de los registros que á la propiedad inmueble se refieren. La hipoteca, además de ser un derecho real, es la garantía de una obligacion, y por lo tanto un contrato accesorio y subsidiario de otro principal. De esto parece deducirse que cuando la cosa hipotecada no esté ya en manos del hipotecante, sino en las de un tercer poseedor, tenga que acudirse al deudor principal para que pague, antes de molestar al que por un título legitimo de adquisicion, es el dueño de la finca hipotecada. Pero si esta regla no tuviera un límite breve y perentorio, no se conseguiria todo el efecto que se propuso el prestamista al buscar su seguridad mas en la garantía, que en la persona á quien prestaba. Por esto el proyecto señala el término de los diez dias siguientes al vencimiento del plazo, para que, requerido el deudor principal, satisfaga la deuda, sin que en este tiempo pueda ser molestado el tercer adquirente; mas, pasados estos dias, ya está el acreedor en la plenitud de su derecho, dirigiéndose contra el poseedor, no solo por el capital, sino por los intereses à que, segun lo antes espuesto, es estensiva la hipoteca en perjuicio de tercero; y si el poseedor no le paga en el término de otros diez dias contados desde el requerimiento, ó no desampara los bienes hipotecados, entonces puede ya entablar directamente la accion ejecutiva contra los mismos bienes. De aquí se infiere que la comision no ha admitido los beneficios de órden y escusion en las deudas garantidas con hipoteca, porque, cualesquiera que sean su importancia y su justicia respecto á los fiadores, cuestion ajena del todo á este proyecto, no puede satisfacer al que, por medio de la constitucion de un derecho real, mira la cosa hipotecada como principal garantia de su crédito. Envolverlo en procedimientos que dén por resultado la insolvencia del deudor, obligarlo á que se hagan antes escusion y pago con los bienes no hipotecados que en los que han sido especial objeto de la hipoteca, no se aviene bien con la indole del crédito real y destruye su principal ventaja, que es la seguridad de un próximo reintegro al vencimiento de la obligacion garantida. No desconoce la comision que entre nosotros, á imitacion del Derecho romano, y equiparando la hipoteca á la fianza, por la analogía que hay entre ellas de ser igualmente obligaciones accesorias, se ha concedido el beneficio de escusion al tercer poseedor de los bienes hipotecados; pero prescindiendo de la vaguedad de la jurisprudencia acerca de este punto, de la facultad de señalar cuál es la estendida mas generalmente por falta de datos que puedan ser vir de reguladores, y por la incertidumbre que reina por regla general en todo nuestro sistema hipotecario, la comision debia mirar por los intereses que principalmente debe proteger la reforma que se le ha encomendado. En lo que propone ha seguido el ejemplo de varios códigos, y con especialidad de los que adoptan el sistema hipotecario que ha prevalecido en Alemania, y lo que propusieron los redactores del proyecto de Código civil. Tampoco desconoce la comision que la facultad de desamparar los bienes que deja propuesta, puede ser objeto de impugnacion. Se dirá tal vez que abre la puerta al tercer adquirente para que se arrepienta de la adquisicion cuando no la hizo con buenas condi ciones, ó pagó por la finca un precio superior al que en realidad tenia. Pero no basta esto para hacer tan mala su condicion, porque así como sufre en toda estension el rigor de la ley cuando el deudor no paga, justo es compensar esta desventaja con la facultad de desamparar la cosa hipotecada, y mucho mas cuando ningun perjuicio verdadero se sigue á los acreedores por el desamparo, porque el precio del remate de la finca es la mejor espresion de su valor verdadero, que es á todo lo que pueden aspirar, y todo lo que es peraron los acreedores. El perjuicio que puede resultar al deudor que vendió la finca á mas alto precio de la cantidad garantida, queda compensado con el término que se le concede para pagar, durante el cual puede procurarse su remedio, si es que con regulares condiciones hizo la enajenacion, Puede tambien suceder que la finca hipotecada se enajene para pagar con su importe un plazo vencido, estando los demás pendientes todavía. Aunque al parecer no admite duda que la enajenacion debe hacerse quedando subsistente la hipoteca por la cantidad que reste por satisfacer, ha parecido conveniente consignarlo. Lo mis mo ha creido la comision que debia hacer respecto á otros casos que se prestaban á pocas dudas, pero que era mejor fijarlos en la ley que fiarlos á la interpretacion. Por esto declara que se considerará como tercer poseedor para los efectos de que acaba de hacerse mencion, al que solo hubiere adquirido el usufructo ó el dominio útil de la finca hipotecada, ó la propiedad ó el dominio directo, quedando en el deudor el derecho correlativo, é igualmente que cuando haya mas de un tercer poseedor se entienda con todos los que lo sean el requerimiento, y que corra simultáneamente para todos el término de los diez dias para pagar la deuda ó desamparar la finca. Las Leyes de Partida señalaron cuarenta años de duracion à la accion hipotecaria, cuando se intentaba contra el deudor ó sus herederos, y treinta cuando se dirigia contra los estraños. Las de Toro ordenaron, que cuando en la obligacion hubiera hipoteca, la deuda se prescribiera por treinta años y no menos. Segun la inteligencia que mas generalmente se da á la ley de Toro, la accion hipotecaria dura treinta años, considerando como reformado en este punto el derecho antiguo. Sin embargo, no puede dejarse de tener en cuenta que esto ha sido objeto de sérias y largas cuestiones entre les jurisconsultos, y especialmente los de los siglos XVI y XVII, que han sido reproducidas por el mas notable de los comentadores de las leyes de Toro en nuestros mismos dias. Se ha dicho contra la prescripcion de treinta años que la ley solo se refiere á la deuda garantida con hipoteca y no á la accion hipotecaria, la cual ha quedado dentro de sus antiguas condiciones: se ha sostenido que la accion hipotecaria puede existir despues de la estincion de la obligacion á que sirve de garantía, y suceder por lo tanto que, prescrita la accion personal, aun dure la hipotecaria: se ha considerado, siguiendo el ejemplo del célebre jurisconsulto Cujas, que la accion hipotecaria no es accesoria à la personal, sino que existe por sí misma, y es de diferente naturaleza y calidad: se ha insistido en que no puede depender una accion real de una |