establecer que el inventario se principie á mas tardar dentro de treinta dias desde que espiró el término señalado para que asistan á su formacion los acreedores y legatarios, ordena que se concluya dentro de otros sesenta.

Por esto la comision creyó preferible establecer un término ge neral para el solo efecto de poder pedir la anolacion preventiva sobre cualesquiera bienes hereditarios, dejando despues libre la facultad de reclamarla en todo tiempo sobre los bienes que subsistan; pero sin que la anotacion surta efecto contra el que antes haya inscrito su derecho sobre los mismos bienes. De este modo, los que adquieren bienes inmuebles ú otros derechos reales sobre la propiedad raiz hereditaria en los ciento ochenta dias espresados, saben el peligro á que se esponen. Si una anotacion preventiva les daña, impútenselo á sí mismos, porque no debian ignorar que durante el tiempo que queda señalado, están sujetos á responder á los legatarios en lo que alcanzaren los bienes inmuebles que pertenecian á la herencia. Así se evitan fraudes por parte de los herederos, y se les da un estímulo para que cumplan cuanto antes la voluntad del testador, al mismo tiempo que se consulta al interés de los legatarios y al legítimo de los que despues de espirar el plazo hayan adquirido derechos reales. Mas estas anotaciones preventivas no tienen fuerza indefinidamente el trascurso de un año bastará para quitársela, á no ser que ni aun entonces sea exigible el legado, en cuyo caso la anotacion subsistirá en todo su vigor hasta dos meses despues del dia en que pueda exigirse. Fúndase esto en que el que tiene medios eficaces para conseguir el legado, y deja de hacerlo, no merece la proteccion que se dispensa al que de otro modo no puede mantener incólume su derecho.

Mas la ley no seria justa si al mismo tiempo que consulta los derechos de los legatarios, no lo hiciera tambien con los del heredero. Puede este apresurarse á cumplir la voluntad del finado; puede satisfacer tambien á los legatarios de un modo que sea útil para todos. Impedir que en estos casos el heredero inscriba las fincas á su favor antes del término de los ciento ochenta dias, equivaldria á privarle, aunque temporalmente, del derecho de propiedad, ó á considerarlo obligado con una hipoteca que ya no tiene objeto. Por esto el proyecto ordena que puede hacer á su

favor la inscripcion de los bienes hereditarios en el plazo referido, con tal que todos los legatarios renuncien préviamente y en escritura pública á su derecho de anotacion, ó que en defecto de esta renuncia se notifique solemnemente á los legatarios con treinta dias de anticipacion la solicitud del heredero, para que durante este término puedan usar del derecho de anotacion.

Respecto al refaccionario. Si digno es de ser considerado como hipotecario el crédito del que da su dinero para la construccion ó reparacion de un edificio, despues de invertirse en la obra toda la cantidad convenida, aun en el caso de que espresamente no se haya pactado la hipoteca, digno es tambien de ser considerado como hipotecario por las cantidades que parcialmente vaya anticipando mientras dure la edificacion, concediéndole al efecto el derecho de exigir una anotacion preventiva sobre la finca refaccionada por las cantidades que hubiere anticipado.

Mas respecto á esta hipoteca, tan privilegiada en nuestro derecho actual, ha tenido la comision que entrar en algunas consideraciones. Justo es que los acreedores refaccionarios tengan una hipoteca sobre la finca que tal vez deba solo su existencia y casi siempre su mayor valor á las construcciones hechas con el dinero tomado á préstamo para su reparacion; pero no es tan justificable. el privilegio que les da la ley de ser antepuestos á todos los demás acreedores hipotecarios mas antiguos, esceptuando al fisco y á la mujer por lo que á la dote se refiere, los cuales gozando de igual privilegio, guardan entre sí el órden de antigüedad. Proviene de aquí que cuando concurren varios acreedores refaccionarios, sean satisfechos por órden inverso, comenzando por los mas modernos, preferencia que se funda en el beneficio que á todos produce la conservacion de la cosa que se supone debida al último acreedor. No es tan aceptable esta regla como aparece á primera vista. Su resultado puede ser, que los acreedores hipotecarios anteriores. pierdan por completo su derecho por reparaciones que tal vez no sean necesarias ni útiles, sino hechas indiscretamente, quizá por capricho y sin la intervencion de los que se ven privados de su derecho por una preferencia fundada en la presuncion de que es provechoso lo que en realidad les trae perjuicios irreparables. Justo indudablemente es que su hipoteca sea preferida á cualquiera otra mas antigua por el mayor valor que la finca reciba en virtud

les

de las nuevas construcciones, pero quedando subsistente el derecho de los acreedores anteriores por un valor igual al que realmente tenia al emprenderse la reparacion. En esto se funda la comision para proponer que el acreedor refaccionario sea considerado como hipotecario legal respecto á lo que esceda el valor de la finca al de las obligaciones anteriores reales que están inscritas, y en todo caso respecto á la diferencia entre el precio dado á la misma finca antes de las obras y el que alcance en su enajenacion judicial. Mas para esto es necesario, ó bien que los acreedores hipotecarios anteriores convengan unánimemente y de un modo solemne tanto en lo tocante al valor de la finca antes de empezar las obras, como sobre el objeto y necesidad ó utilidad de la refaccion, ó que el Juez, con citacion de ellos, haga constar su valor. De este modo se dá garantia bastante á los acreedores antiguos y á los refaccionarios.

TÍTULOS QUE PUEDEN ANOTARSE PREVENTIVAMENTE.

El registro debe contener las obligaciones que produzcan derechos reales cuyos titulos tengan valor jurídico, no aquellos á que las leyes niegan fuerza coactiva. Cuando se presenta á la inscripcion un título de esta clase, no debe el registrador anotarlo preventivamente. Pero como la falta de que el título adolezca puede ser subsanable ó insubsanable, deben ser diversas las resoluciones que en uno u otro caso se adopten en el proyecto.

Si conceptúa el registrador como insubsanable la falta, seria injusto, en el supuesto de ser equivocada su apreciacion, que se siguiera de ello perjuicio al que fué oportunamente á inscribir un título válido: lo seria tanibien que el errado concepto del registra dor se convirtiera en daño de un adquirente ó de un acreedor hipotecario, que ignorando la cuestion pendiente y observando que en el registro no habia ninguna inscripcion ni anotacion, adquiriera un derecho real sobre la finca. Para obviar estas dificultades propone la comision que en tales casos se ponga una nota marginal al asiento de la presentacion, en que concisamente se esprese el motivo de haberse negado la inscripcion ó la anotacion. Esta nota marginal, que será una saludable advertencia á cuantos vean el asiento y que bastará para que conozcan los peligros á que puede

llevarlos cualquier contrato, que piensen celebrar, solo surtirá efecto por el espacio de treinta dias, durante cuyo término el quejoso de la calificacion hecha por el registrador podrá acudir á los tribunales pidiendo la declaracion de validez, y solicitando al propio tiempo que se tome anotacion preventiva de la demanda, retrotrayéndose el efecto de esta á la fecha del asiento de presentacion.

Mas cuando los títulos que se llevan á la inscripcion solo tienen defectos subsanables, entonces, al paso que una anotacion preventiva pondrá á todos al corriente del verdadero estado de la finca, el que presente el titulo defectuoso encontrará la garantía de su derecho en el documento que podrá exigir al registrador para hacer constar en todo tiempo si habia ó no pendiente de inscripcion otros títulos relativos al mismo inmueble, y cuales eran estos al tiempo de hacer la anotacion. Esta anotacion solo tiene carácter interino; á los interesados les corresponde, subsanar el defecto y poner su derecho á cubierto de toda objecion justa al efecto se les señala el término de sesenta dias, que podrá, cuando concurran ciertas causas, prorogarse hasta ciento sesenta per la autoridad judicial. El que se descuida ó desprecia el precepto legal, queda castigado con la caducidad de la anotacion.

EFECTO DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS.

Espuestos quedan ya los efectos de las anotaciones preventivas, cuando siendo el resultado de una providencia judicial, tengan el carácter de transitorias para asegurar las consecuencias de un juicio. Fuera de estos casos, las anotaciones preventivas son precursoras de la inscripcion y hacen que esta surta su efecto desde la fecha que llevan. La razon de la diferencia salta á la vista en los casos en que solo se trata de asegurar para su dia el cumplimiento de la cosa juzgada, no puede decirse con justicia que por la providencia judicial, que solo tiene carácter de preventiva, se 'cambia la índole de la obligacion, ni que de simple se convierte en hipotecaria, ni que hace peor la condicion de los acreedores que están en idéntica circunstancia, ni que destruye el órden de prelacion de los créditos hipotecarios que se halla establecida por las leyes; pero las demás anotaciones preventivas son un verda

dero derecho hipotecario constituido en virtud de la ley y ejercitado por el acreedor, si bien por las dudas á que dan lugar los titulos presentados ó por circunstancias transitorias no han llegado aun á la inscripcion.

DE LA ESTINCION DE LAS INSCRIPCIONES Y ANOTACIONES PREVENTIVAS.

Las disposiciones adoptadas respecto á la estincion de inscripciones y anotaciones preventivas no presentan tanta dificultad como las que se comprenden en otros títulos del proyecto, porque no introducen cambios tan prófundos en nuestro derecho civil. Su simple lectura basta para que se conozcan las razones que ha tenido la comision para formularlas, tanto en lo que toca á la cancelacion total como á la parcial. El principio dominante en toda esta materia es que las inscripciones no se estinguen en cuanto à tercero, sino por su cancelacion ó por la inscripcion de trasferencia del dominio ó del derecho real inscrito: que las anotaciones preventivas, no solo se cancelan por la estincion del derecho anotado, sino tambien cuando se conviene en escritura ó se dispone por providencia judicial convertirlas en inscripciones definitivas, y por último, que la cancelacion de las inscripciones ó anotaciones preventivas no estingue por su propia virtud, en cuanto á las partes, los derechos inscritos á que afectan, surtiendo todos sus efectos en cuanto á terceros que despues hayan adquirido ó inscrito algun derecho. Estas reglas solo son una consecuencia de los principios adoptados por la comision, y que dominan en todo el proyecto. Las medidas que se establecen para evitar fraudes, las causas de nulidad ó de anulacion de las cancelaciones, las atribuciones de los registradores para calificar la legalidad de las formas esternas; la capacidad de los otorgantes y la competencia de los jueces para ordenar que se cancele la inscripcion ó anotacion en virtud de despacho firmado por otro juez, las autoridades judiciales á que corresponde el conocimiento de las diversas materias en este título comprendidas, cuando es necesaria su intervencion, y las formas de proceder en las diferencias que se susciten, son puntos de que la comision no podia desentenderse, y en que ha procurado conciliar la sencillez con la claridad, huyendo del escollo, no siempre evitable con facilidad, de que el proyecto incurra en el vicio de casuístico.