gran facilidad que ha habido en nuestra patria para multiplicar indefinidamente las garantías, es harto sabida por todos. Pueblos hay que tomaron en tiempos mas o menos remotos capitales á censo ó con hipoteca, no siempre crecidos, constituyendo el comun de vecinos el censo ó la hipoteca, no solo sobre los bienes que comunalmente poseian, sino sobre todos y los de cada uno de los que acudian al concejo: así en estos pueblos toda ó casi toda su propiedad territorial se halla afecta á una obligacion hipotecaria. Dimana de esto la dificultad de enajenar que tienen los vecinos, porque la opcion que tienen los censualistas ó los acreedores hipotecarios para pedir directamente contra cualquiera de los poseedores de las fincas acensuadas ó hipotecadas, por ser el censo y la hipoteca indivisibles, y subsistir en todas y en cada una de las cosas á que afectan, es causa de que en la incertidumbre de si la finca enajenada será la elegida, se retraigan de adquirir ninguna de ellas los que de otro modo se apresurarian tal vez à comprarlas. Comun es tambien que sobre todos los bienes de una vinculacion, cuantiosos á veces, haya censos ó hipotecas de poca importancia relativamente al capital que los asegura. De esta desproporcion de los bienes hipotecados con las deudas garantidas, ninguna ventaja saca el acreedor, que no puede obtener mas que una sola vez lo que le corresponde; al contrario, el deudor se ve gravado estraordinariamente, porque su crédito no aparece tal como en realidad es, por tener afectos à censos ó hipotecas muchos mas bienes de los que verdaderamente necesita en todo caso para cubrir la obligacion ó el derecho garantido. No son estas trabas, que coartan la propiedad, menos funestas que las de la amortizacion, con la que tienen ciertos puntos de contacto, porque si bien no prohiben la enajenacion, la dificultan, y restringen mucho la circulacion de la riqueza inmueble, disminuyendo innecesariamente el crédito territorial. Movida por estas consideraciones, propone la comision que quien al publicarse la ley tuviese gravados diferentes bienes de su propiedad con un censo ó una hipoteca voluntaria, cuyo capital no se haya dividido entre los mismos bienes, pueda exigir que se reparta entre los que basten para responder de un triplo del mismo capital, que si una de las fincas basta para responder del capital, pueda exigirse que se reduzca á ella el gravámen, y que si dos ó mas fincas hubieren de quedar gravadas, cada una debe ser sufi

ciente para responder de la parte del capital á que quede afecta. Mas cuando los bienes acensuados ó hipotecados no basten á cubrir con su valor el triplo del capital del censo ó de la deuda, solo podrá exigirse la division del capital entre los mismos bienes en proporcion á lo que valgan, pero no la liberacion de ninguno. No debe parecer estraña la fijacion del triplo que algunos tal vez reputen escesiva garantía, si se considera que la hipoteca es por regla general de bastante mayor valor que la deuda hipotecaria, y que en cambio de la nueva pierde el acreedor la mas amplia, aunque menos eficaz, que tenia antes sobre todos los bienes del deudor. No podrá de seguro con estas disposiciones quejarse con justicia el censualista ni el prestamista con hipoteca, los cuales, siempre que á ello alcancen los bienes que tenian en garantia, quedan suficientemente asegurados con un capital triplo al que representa su derecho.

Por las mismas causas propone la comision la facultad de reducir las hipotecas y los censos impuestos sobre varios bienes, sin determinacion de la suma con que cada uno está gravado, á lo necesario para cubrir el triplo del capital para cuya seguridad se constituyeron, fijando la parte con que ha de quedar gravada cada una de las fincas.

Como no seria justo que estos beneficios con que ha creido la confision consultar, no solo los intereses de los deudores y censalarios, sino tambien de los acreedores y censualistas, solo pudieran ser reclamados por aquellos, hace la declaracion espresa de que estos tienen igualmente el derecho de solicitarlos.

La division y reduccion de las garantías de que queda hecho mérito, deben hacerse por la libre voluntad de los interesados, que son los que mejor pueden calcular las ventajas é inconvenienles de la operacion. Cuando la avenencia no es posible, ó bien por no conformarse los interesados, ó bien por ser alguno de ellos persona incierta, no queda mas medio que el de acudir á la autoridad judicial, siendo representada la persona incierta por el ministerio público, defensor por la naturaleza de su cargo, y en nombre del Estado en los negocios civiles, de todos aquellos que no tienen ó no pueden tener otro que los represente con arreglo á las leyes.

DE LA INSCRIPCION DE LAS OBLIGACIONES CONTRAIDAS Y NO INSCRITAS ANTES DE LA PUBLICACION DE LA LEY.

Siempre que se hacen cambios profundos en la legislacion, se procura estimular y facilitar los medios de que la nueva ley sea pronto ejecutada para que se consigan los beneficiosos resultados que de la innovacion se esperan. Respecto á la inscripcion de los derechos reales y de las hipotecas en los registros, no solo se ha procurado esto siempre que se han hecho algunas reformas importantes, sino que ha sido frecuente señalar nuevos plazos dentro de los cuales pudieran sin temor á penalidad alguna librarse los interesados de los perjuicios que segun el tenor literal de las leyes debieran esperimentar por no haber hecho oportunamente la inscripcion. No debia ser mas severo el proyecto respecto á las omisiones que pueden haberse cometido con arreglo á las leyes anteriores, ni desechar un medio tan eficaz para conseguir que sean registrados los actos y contratos que segun la reforma deben estar inscritos en los registros. Los estímulos que la ley establece son la fijacion de un plazo dentro del cual deben hacerse las inscripciones para aprovecharse del beneficio de la ley, y la relajacion del rigor con que las disposiciones fiscales castigaban á los omisos.

El plazo se ha fijado en un año desde el dia en que la nueva ley empiece á regir; término que, si bien no es muy largo, basta para que todos puedan hacer oportunamente y sin grave incomodidad las inscripciones. Los que dentro de un año acudan á inscribir títulos referentes á adquisiciones de inmuebles ó derechos reales verificados noventa ó mas dias antes de la publicacion de la ley, se eximirán de pagar el derecho de hipotecas y las multas, satisfaciendo solo al registrador la mitad de los honorarios señalados á la inscripcion. La fijacion de los noventa dias tiene por objeto evitar los abusos que á la sombra de un indulto, que se da por omisiones pasadas, podrian cometerse, defraudando al Estado de lo que debia percibir en virtud de adquisiciones recientes ó de las posteriores á la ley. De igual beneficio gozarán las inscripciones de adquisiciones verificadas dentro de los noventa dias espresados, cuando con arreglo á las leyes y disposiciones actuales

no deben inscribirse, pero no las que debieron registrarse, las cuales quedan enteramente sujetas al rigor antiguo.

Aun despues de pasado el año no se cierra la puerta á los interesados para que puedan hacer la inscripcion de adquisiciones anteriores á la ley, si bien entonces devengarán derechos y honorarios dobles de los que les estuvieren respectivamente señalados.

La pena de nulidad por defecto de inscripcion no podia ser tomada en cuenta, atendido el principio del proyecto que no altera las obligaciones y derechos por falta de inscripcion entre los que son parte en el acto ó contrato en que debe hacerse, limitándose á salvar los derechos del tercero que adquirió el dominio ú otro derecho real sobre bienes inmuebles, en la seguridad de que estaban libres de las cargas ó responsabilidades que no aparecian en el registro.

De todos modos, es claro que la inscripcion nueva que se haga no debe ser de mejor condicion que las hechas oportunamente en adelante, y que no puede, por lo tanto, perjudicar á tercero sino desde el dia de la inscripcion.

Respecto á los derechos adquiridos antes de la nueva ley, y que segun esta dan lugar á anotaciones preventivas, se establecen reglas precisas para que los interesados puedan obtenerlas, siguiendo siempre el espíritu que prevalece en todo el proyecto.

Pero la mas firme garantía del cumplimiento de la ley, tanto respecto á los derechos antiguos como á los que de nuevo se constituyan, está en la prohibicion que espresamente se establece en admitir en los juzgados, tribunales ordinarios y especiales, en los consejos y en las oficinas del Gobierno ningun documento de que no se haya tomado razon, si por él se constituye, trasmite, reconoce, modifica ó estingue derecho sujeto á inscripcion. De seguro que cuando todos vean que esta prescripcion es una verdad, que no queda como hasta aquí en amenaza la ineficacia de los títulos no registrados, que los tribunales aplican con todo rigor la ley, serán mas diligentes en apartar de sí las perjudiciales consecuencias que una omision culpable puede ocasionarles.

La comision no podia hacer caso omiso de un hecho demasiado general, por desgracia, en nuestra patria. Este es la falta de títulos que tienen muchos para acreditar la propiedad ú otros derechos reales que legítimamente les corresponden. Debido es esto, ya á

la subdivision escesiva del suelo en algunas de nuestras provincias, ya á las guerras civiles y estranjeras que han ensangrentado el territorio español, ya á los incendios y ruinas que en la série de los siglos han tenido lugar, ya al poco esmero en la conservacion de los archivos, ya por último á la incuria de los propietarios. Pero, cualesquiera que sean las causas, no puede desconocerse que esta falta de titulacion hace desmerecer mucho á la propiedad, la cual aparece sospechosa ó insegura, y por consiguiente falta del valor que sin tales circunstancias tendria á los ojos de los que deseando adquirirla creyeran poder hacerlo sin riesgo.

De aquí resulta la necesidad de procurar que á la titulacion perdida ó nunca formada reemplace una titulacion nueva, la cual, si bien no podrá inspirar desde luego tanta confianza ni tener tanta eficacia como los verdaderos títulos de propiedad, acreditará la posesion, y con el trascurso del tiempo y con llegar á ser mas antigua que la prescripcion mas larga, será tan buena y tan segura como la titulacion mas completa. Este es uno de los puntos mas interesantes de la ley.

No puede dudar la comision cuál debe ser el principio de esta titulacion nueva. Por mas que las informaciones de testigos sean poco apreciables, tratándose de cuestiones sobre derechos son frecuentemente las únicas pruebas posibles cuando se ha de acreditar la existencia de un hecho. Admítese pues este modo de probar en la imposibilidad de otro mejor, por no existir la titulacion antigua y por haber desaparecido las huellas para encontrarla. Con esmerada diligencia ha procurado la comision fijar la forma y requisitos de estas informaciones, declarando que su objeto es hacer constar la posesion en que está el reclamante del derecho que desea inscribir, señalar los documentos que han de presentarse, la autoridad ante quien debe promoverse el juicio, con audiencia del promotor fiscal, ó del síndico del ayuntamiento en su caso si se trata de la inscripcion del dominio, y con la del propietario y de los demás partícipes en la propiedad si se quiere justificar la posesion de un derecho real, el número de testigos, sus cualidades, el modo de probarlas, la estension de sus declaraciones, la responsabilidad en que incurren por la inexactitud de sus dichos, el modo de salvar los derechos de los partícipes que estén ausentes, la forma de entablar las reclamaciones contra la inscripcion, la clase